Met de aankoop van een nieuw huis, moesten we het appartement verkopen. Om toch een keertje te kijken wat een makelaar daarin kon betekenen, nodigden we 16 makelaars. Allemaal gelegen binnen een straal van 2 km, allemaal gespecialiseerd in de verkoop van huizen in deze regio.
(Ondanks dit artikel – waarin eerder al werd aangegeven dat je dat allemaal best zelf kan.) En dit is wat we leerden.

Eén email, verschillende makelaars

Met een stukje email software (Lemlist) werd een email verstuurd naar alle makelaars, waarin vermeld werd dat de borden van {insert makelaar hier} wel vaker in de buurt te zien waren. Klein foutje, doordat deze mail buiten ging naar alle info@makelaardomein.be adressen, registreerde deze app niet noodzakelijk alle reply’s.

Dat wilde zeggen dat veel van deze makelaars de tweede mail in deze reeks ook kregen – die hen rustig herinnerde dat ze graag nog even terug stuurde. Jammer genoeg, want veel van hen hadden al wel teruggestuurd. Gelukkig leken ze nog wel gemotiveerd genoeg om een appartement in een (redelijk) goede buurt te verkopen… 14 afspraken ingepland over de komende 3 weken – check.

Vergelijken loont – commissies & beginprijzen

In de tussentijd deed een beetje research natuurlijk geen kwaad. Zimmo leerde ons dat de gemiddelde prijs voor een appartement in 3 straten rondom ons zo’n 2.850 euro bedraagt. Omgerekend naar de grootte van het appartement komt dat op zo’n dikke 185.000 euro. Onder die prijsklasse vonden we wel maar zo’n 4 appartementen op de courante immobiliën websites. (Zei iemand daar populaire buurt – big money?) Daar zit dus nog wel muziek in… Maar de makelaars waren het daar jammer genoeg niet allemaal eens over. Die varieerden van “Daar krijg je gemakkelijk 200.000 voor” tot “Ik kan echt geen schatting on the spot maken, daarvoor moet ik op de bureau nog onderzoek gaan doen”. Long story short – uiteindelijk leek het gemiddelde net iets boven de gemiddelde regioprijs per m² te schommelen.

Waar elke makelaar het wél over eens was, was de commissie en de exclusiviteit.
Een eerlijke verloning begint blijkbaar vanaf 5.000 euro, met een gemiddelde van 3% inclusief BTW. Nu, afhankelijk van welke documenten je ter beschikking hebt of niet, kan dat achteraf ook nog oplopen. Exclusiviteit hebben wel alle makelaars nodig.
“Anders beginnen we er zelfs niet aan. We kunnen zo geen 3 borden naast elkaar hebben hangen”

Termijn (in maanden) Commissie in eerste voorstel, inclusief BTW
HansImmo 4-6 3 %
Carl Martens 3-6 3,63 %
Janssen & Janssen 6 3 %
Huyzen 6 3,63 %
Heylen Vastgoed 6 3,63
Immo de Laet 6 3 %

Dat gezegd zijnde – een beetje onderdhandelen kan dat al snel naar beneden duwen. Simpelweg de ondergrens aangeven en er bij vermelden dat wanneer we daar in de buurt komen, we beiden een effort zouden moeten doen, doet wonderen.

Realistisch budget + aanbieden iets boven hun minimumprijs = 0.5 – 1 % er af.

Commissie is niet alles

Yup – een dikke 3% van de verkoopprijs afgeven, pikt natuurlijk.
Maar het is ook niet het einde van de wereld. Het kan lijken dat ik de functie van een makelaar gigantisch onderschatte, maar er zijn natuurlijk wel een aantal pluspunten.

  • Verkoop onafhankelijk van jouw informatie (& je weet zelf meestal het best waar de lijken in het pand zitten)
  • Beetje meer competitie tussen mogelijke koper(s)
  • Verminderde neiging om af te bieden – om de één of andere reden heb je gewoon andere types kopers bij makelaars t.o.v. diegene die reageren op een advertentie in de krant, op Immoweb, etc.
  • Opzoekwerk van de verschillende documenten
  • Juridische ondersteuning bij een bindende aan- & verkoopbelofte

Want als er één ding is waar makelaars ongetwijfeld wél beter in zijn dan ikzelf, dan is het in mensen te laten tekenen. Het opzoeken van alle benodigde documenten, kan je ook zelf doen (hier vind je zelfs een artikel dat dat volledig uit de doeken doet) maar als ze dan toch bezig zijn, kan je hen dat eenvoudiger laten doen. Maar vooral de vragen i.v.m. onderhoud, extra kosten, etc. zijn beter ge-outsourced dan bij jou. Er kunnen altijd schappelijke (ver)kopers tussen zitten, maar als je pech hebt, kan je over ieder klein ding beginnen bekvechten. Denk maar aan de inbouwwasmachine plots toch niet blijft staan bij de verkoop, de gordijnen die enkel tegen meerprijs te verkrijgen zijn. Of praktischer (in ons geval) wanneer de vereniging van mede-eigenaars (VME) een clausule heeft waarbij de nieuwe koper zich zal moeten inkopen ter waarde van zo’n 800-900 euro. Misschien is het maar best om de makelaar die zure appel achteraf te laten brengen naar de nieuwe eigenaars van ons appartement…

Speciale clausules

Bij ieder contract zijn er de kleine lettertjes. Hier onder vind je de meest verrassende voor ons:

  • Herroepingsrecht
    Dit is een recht dat werd ingevoerd om te voorkomen dat makelaars oudere mensen (die het misschien niet zo super goed meer beseffen) laten tekenen voor iets wat ze niet exact beseffen. Vergelijkbaar met het recht op retour bij traditionele aankopen, mag je binnen de 2 weken dan ook het contract kosteloos terug opzeggen.
    Dat is, als je geen clausule hebt getekend waarbij je het herroepingsrecht opgeeft. En neem van me aan, dat staat in ieder contract.
  • Recht op compensatie bij ondermaatse prestatie
    Als je als koper kan aantonen dat jouw makelaar geen reclame maakt, ook al heeft ie dat beloofd, dan heb je recht op een schadevergoeding tot 8% van de verkoopprijs. Cool 🙂
  • De verkoop stopt niet nadat het contract afgelopen is
    Zelfs tot 12 maanden na de beëindiging van het contract, kan jouw makelaar soms nog een som eisen van een klant die ook bij hem is langsgesprongen in een vroeger stadium. “Bezint eer ge begint” is hier dus het motto – de foute makelaar kan je nog een jaartje blijven achtervolgen…

Wil je trouwens zo’n aantal voorbeeld contracten van die makelaars lezen, dan kan je gewoon een mailtje sturen of hier onder een reactie achterlaten – dan stuur ik je die graag in een PDF’je door.

Conclusie – makelaar gekozen

Wij gaan toch, ondanks alles, voor een makelaar.
Die mag dan wel waar voor z’n geld leveren met een verkoopprijs die wordt ingesteld aan de bovenzijde van onze schattingen. En we gaan hem ook proberen de hete kolen uit het vuur te laten halen – minpuntjes, kleine mankementjes, extra kosten, … worden zaken die hij mag regelen.
5000 euro is tenslotte best veel geld – nu nog kijken of ie het waard is.

Na een beetje onderhandelen, eindigden wij op 2,5% over 4 maanden.
Voor die prijs regelen zij alle documenten, maken ze reclame, incl. foto’s & vastgoedkrantjes & leveren ze juridische ondersteuning voor een aan- & verkoopbelofte.
Enkel nog wachten op een koper dus.

UPDATE – Na 2 maanden

Vandaag voelden we het toch iets of wat aan… Onze makelaar verdiende een goede ‘sjot onder z’n gat’. Na een mailtje waarin we toch even polsten, kregen we een verontwaardigd telefoontje terug.

Zo waren er toch al 14-15 bezoeken geweest & was het blijkbaar niet de eenvoudigste periode om een appartement te verkopen. Een mindere communicatie ging hij langs zijn kant dan weer aan werken.

Fingers crossed.

UPDATE 2 – Eén week later

Was het de sjot, was het puur geluk, was het de betere periode die aanbrak. No one knows, maar opeens kwam die enkele koper daar dan toch boven drijven. Nét onder de vraagprijs geboden, klein mailtje terug dat het een mooi bod was, maar dat er misschien toch nog wel wat marge op zat. En voila – zo’n 2500 euro er bij.

Al bij al een goede ervaring, redelijk vlotte makelaar. Alleen het delen van de sleutel(s) is nog altijd iets waar ik niet goed mee om kan. First world problems, zeker?

De compromis moet nog opgemaakt worden. (PS: als je zelf naar een voorbeeld zoekt, dat vind je hier)