Makelaars, immo kantoren, immobiliën handelaars – iedereen kent ze wel.
Gladde jongens in een pak, joviale 40’ers die je laten zien waar de WC is of zelfs makelaars die jou zonder op hun blad te spieken kunnen vertellen of het nu dubbel glas is of niet.

Maar wat doen deze personen met alle informatie over nét de panden die jij zoekt nu achter de schermen?

Wat doen ze voor jou als verkoper

– Schatting van de woning
– Opvragen van certificaten en attesten
– Opstellen van een verkoopsdossier
– Bezichtigen en verkopen van de woning
– Opstellen van de onderhandse overeenkomst

Laat ons al die punten even onder de loep nemen.

Plak er een prijs op – schatten van de woning

Bij het schatten van de woning nemen makelaars verschillende factoren in acht, die onafhankelijk van hun mening de objectieve waarde van een woning weergeeft. Daarbij worden zowel intrinsieke eigenschappen zoals bouwkwaliteit en bewoonbare oppervlakte als minder duidelijke eigenschappen zoals ligging & historische prijsdata gebruikt.
Zo klinkt het toch…
In werkelijkheid komt dit er op neer dat de meeste makelaars een heel simpele formule gebruiken, die hoofdzakelijk bestaat uit 2 factoren :

Verkoopprijs = ( oppervlakte x prijs per m² ) + extra factoren

Afhankelijk van de ligging en het soort pand gaat de prijs per (bewoonbare) vierkante meter en de meerwaarde van de extra factoren harder doorwegen. Zo ga je voor een stedelijk gelegen appartement waarschijnlijk hogere prijzen per m² mogen verwachten dan voor een rijhuis op zo’n 20-30 km verder. Ergens wel logisch, als er gewoon meer beschikbare ruimte is.

Die extra factoren zijn soms wat moeilijker in te schatten & kunnen de balans zowel richting positief (tuin, terras, zwembad, etc.) laten doorwegen als ook negatief (luidruchtigere of onveilige buurt, kleine slaapkamer(s), weinig parkeergelegenheid, …)
Nu, als eigenaar met een beetje gezond verstand kan je die ook wel uit de vergelijkbare prijzen halen.

Let wel op: als je maar op 1 bepaald moment kijkt, zie je enkel de vraagprijzen van de huizen die er op blijven staan. De koopjes vliegen er meestal aan een sneltreintempo af…
En anderzijds zie je ook de uiteindelijke verkoopprijs niet écht.

Verdict:
Op zich niet echt super moeilijk om het zelf te schatten, maar als je echt een tweede mening wil, kan je altijd iemand laten komen van een immobiliën kantoor. Die gratis schatting gebruiken ze vaak als hun binnenkomertje. Een soort goedkope manier om nieuwe mogelijke klanten te pakken te krijgen. (De schatting gaat waarschijnlijk aan de hoge kant zijn.)

Wil je dit trouwens ook historisch checken – kijk dan zeker eens naar de ABEX index (m.b.t. vastgoed).

De ABEX-index weerspiegelt het nationaal gemiddelde en de evolutie van dit gemiddelde voor een welbepaalde periode.1

Als je nog weet wat jouw woning kostte bij aankoop, kan je met een eenvoudige formule nog een 2e schatting maken.
Aankoopprijs origineel x huidige index / index bij aankoop.
Deze schatting op basis van de ABEX index wordt trouwens ook door jouw verzekering gebruikt om de verzekerde waarde op te stellen. Zeker de moeite dus om eens na te kijken of jouw huis onder- of oververzekerd is.

 

Het papierwerk – Opvragen van certificaten en attesten

EPC
Bij het verkopen van een woning dient het EPC ter beschikking gesteld te worden van de koper. In principe zou dit zelfs bestraft kunnen worden met een boete, als je dit nalaat. Let er daar als verkoper bij op dat je de volgende dingen zeker vermeldt:

  • Energiescore (kengetal) van het energieprestatiecertificaat (EPC), uitgedrukt in kWh/m²
  • Adres van de woning mét huisnummer/busnummer
    of de Unieke Code (UC) van het EPC.
    Bijvoorbeeld voor het certificaatnummer 20081101-0000000245-00000015, is de unieke code het getal achter de nullen in het tweede groepje cijfers: UC 245.
  • Bij een nieuwbouwwoning (met bouwaanvraag vanaf 2006) moet in de advertentie ook nog het E-peil van de woning vermeld worden. Dat E-peil geeft weer of de woning voldoet aan de eisen van de energieprestatieregelgeving voor nieuwbouw.

Heb je zoals zoveel verkopers dat EPC ergens kwijtgeraakt, of woon je er al langer dan 10 jaar. Geen paniek. Voor zo’n 150-250 euro zou je een nieuw EPC moeten kunnen laten opmaken door een energiedeskundige type A.

Keuring van de elektrische installatie volgens het AREI

Voor een eerste nazicht kan je bijna iedere elektricien aanspreken. Maar als je de keuring wil laten uitvoeren, ga je natuurlijk zelf ook een erkend keurder moeten laten langskomen. De lijst met deze keurders vind je hier.

Vooral foutief aangesloten differentieel schakelaars, slechte aardingen & niet gerespecteerde veiligheidsafstanden in natte ruimtes zijn hier de oorzaak van herkeuringen.
In principe kan de koper van een huis een schadeloosstelling van de herstelwerken vragen indien deze bij verkoop niet in orde zijn gebracht. (Tenzij er een clausule in de verkoopsovereenkomst wordt opgenomen om dat teniet te doen.)

Wil je niet voor verrassingen komen te staan – laat een keurder komen en neem die clausule mee op in de overeenkomst… Uiteindelijk weet je toch meestal dat de elektriciteit vervangen moet worden als het voor 1981 gebouwd is.

De kostprijs van zo’n keuring valt trouwens ook geweldig mee. Je zit maximum rond de 150 tot 180 euro.

Watertoets – ligt de woning in overstromingsgevoelig gebied

Nog zo’n stukje informatie waar de overheid (terecht) van vindt dat je dat voor de verkoop zou moeten weten, als aan- of verkoper: Ligt de woning in effectief overstromingsgevoelig gebied?
Want je wil tenslotte niet bij iedere regenbui moeten gaan kijken of je de dompelpomp al boven moet gaan halen…

Langs de ene kant is het dus een leuk (of minder leuk) wist-je-dat-je over jouw woning, langs de andere kant gebruiken o.a. de bank en de verzekeringsfirma’s die informatie om in te schatten hoe groot de kans is dat ze een claim over wateroverlast voor de kiezen gaan krijgen. Hoger risico = hogere premie bij de brandverzekering.

Dit certificaat is gratis op te vragen via de site waterinfo.be waar je wel jouw perceel moet aanklikken om de info op te vragen. (Best dus eerst even kijken op Google Maps waar je nu net ligt.)

Afbeelding bij Wat doet een makelaar bij een onderhandse verkoop? - untitled

Uittreksel stedenbouwkundige gegevens

Ook hier heeft de Belgische overheid een uitgebreide, zij het ietwat lastig te bedienen, gratis tool opgezet. Via CadGis viewer (te vinden op de vlot van de tong rollende URL https://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb/ vind je alle gegevens van een bepaald kadastraal perceel)
Dit kan je trouwens ook gebruiken om even te kijken of die buur nu effectief een vergunde structuur in z’n tuin heeft staan of zelfs gewoon een stukje van jouw perceel heeft ingepikt 😉

Afbeelding bij Wat doet een makelaar bij een onderhandse verkoop? - untitled

Daarvoor klik je bovenaan op “Aanvragen van een uittreksel” en dan daarna in de pop-up op de knop links onderaan (onder Aanvraag officieel uittreksel uit de kadastrale documentatie)
Dit kan je trouwens ook bij de meeste gemeentes aanvragen – maar wie wil er daar nu in de wachtrij gaan staan?

Kostprijs van al dat moois – een verwaarloosbare 5 tot 15 euro per uittreksel. (Vooral afhankelijk van het aantal te printen pagina’s en het formaat van eventuele plannen)

Bodemattest

Bij OVAM dien je ook nog de status van de grond op te vragen. Die is niet altijd zonder meer in orde, maar indien er in het verleden risicovolle activiteiten op gebeurd zijn, verdient de koper dat wel te weten. Niemand eet tenslotte graag iets uit de moestuin van een nieuwe verkaveling waar vroeger een chemische fabriek stond.
Weeral – hier kan je gemakkelijk zelf de informatie aanvragen. Die staat je voor een dikke 50 euro ter beschikking via de Infolijn Bodem van de Vlaamse Overheid.

http://www.ovam.be/het-digitaal-bodemattest

 

Verdict
Best te doen, maar als je niet zo van papierwerk houdt, kan je dit stukje best door iemand anders laten doen… Qua kost valt het best mee – zo’n 400 euro om alle documenten aan te vragen.
Wil je dit zelf niet doen – geef dan gerust een seintje.

 

Bij nieuwere woningen (< 10 jaar oud) komen er ook nog een aantal andere documenten bij – maar is de kans ook groter dat die documenten digitaal ter beschikking staan. Stukje eenvoudiger dus…

(Meer info daarover vind je op de site van de Vlaamse Overheid)

 

Opstellen van een verkoopsdossier

Heb je al die documenten nu ter beschikking, dan is het kwestie van die in een mapje te steken, te zorgen voor goede foto’s en jouw verkoopsdossier is opgesteld.

Dit is dé plaats om te investeren, trouwens… Niet zozeer in de documenten, want die helpen jouw huis niet verkocht geraken. Maar duidelijke foto’s & eventueel een vloerplan zorgt er voor dat mogelijke kopers direct een goed beeld hebben van de woning.

Afbeelding bij Wat doet een makelaar bij een onderhandse verkoop? - pexels photo 276677

versus

Afbeelding bij Wat doet een makelaar bij een onderhandse verkoop? - dc3c32c2d1837c7431182f8481e4ddb8

source: https://i.pinimg.com/originals/dc/3c/32/dc3c32c2d1837c7431182f8481e4ddb8.jpg

 

Mindere belichting – minder goede resolutie & meestal de neiging om persoonlijke spullen te laten liggen…. Voor een dikke 200 euro heb je normaal gezien al zo’n 15 deftige foto’s, waarbij de fotograaf jouw huis zelfs al gestaged heeft. Wetende dat je meestal pas écht een meerprijs te pakken kan krijgen als er meerdere boden binnenkomen, loont het om met die foto’s meteen een goede eerste indruk te maken.

Verdict
Tenzij je écht alle trucjes van jouw spiegelreflex camera kent, probeer je dit best niet zelf als je echt het meeste er uit wil halen qua verkoopprijs.

Bezichtigen en verkopen van de woning

Als je er zelf nog (in de buurt) woont, is dit zo simpel als de deur opendoen & de bezoekers binnenlaten. Neem je er daar dan nog de trucjes van de makelaar mee bij (o.a. er voor zorgen dat alle bezoekers kort na elkaar komen zodat ze elkaar zien, opgeruimd maar toch precies in geleefde look zonder foto’s van het gezin op de kasten zodat de kopers zichzelf er zien wonen i.p.v. de verkoper, …) dan moet het helemaal lukken.

Meestal weet je tenslotte stukken meer over de woning dan iemand die er nét 15 minuten naar heeft gekeken op een schermpje.

Opstellen van de onderhandse overeenkomst

Voor de verkoop kan je een bod doen, mondeling of schriftelijk (ze zijn alle 2 bindend).
Vooral belangrijk is dat je daarin vermeld:

– wie de koper is
– wie de verkoper is
– over welk pand het net gaat (meestal gaat dit het gemakkelijkst via het adres en eventueel busnummer, vermeld bijkomende percelen er zeker bij)
– datum
– handtekening
– geldigheidstermijn van het bod (je wil als koper tenslotte niet dat jouw bod een maand later nog wordt gebruikt om rond te shoppen t.o.v. andere mogelijke kopers)
– eventuele opschortende voorwaarden, zoals het verkrijgen van een lening, etc.

En als je daar dan volledig uit bent, heb je een akkoord. In principe zou je dan een onderhandse verkoopsovereenkomst moeten opstellen, maar vaak is het al voldoende om op papier te zetten dat het bod aanvaard is geweest en dan met dat papier naar de notaris te stappen.
Belangrijk daarop is weer dat de datum & de handtekeningen van beide partijen daarop vermeld staan (getrouwde kopers doen dit best ook samen). Op die manier kan je een mooi gedateerde documentenstroom laten zien bij enige mogelijke problemen.

Die verkoopsovereenkomst zou je zelf ook kunnen laten opstellen, maar daarvoor moet je toch altijd passeren langs de notaris. Dus waarom zou je de moeite doen als je toch gaat betalen…

Wil je toch even kijken welke paragrafen er in jouw verkoopsovereenkomst verschillen ten opzichte van ‘de standaard’ dan kan je hier zo’n voorbeeldformulier downloaden.
http://www.arbitrage-mediation.be/Verkoopovereenkomst%20-%20Vlaams%20gewest%20-%202015.2.doc

 

De DHZ oplossing

Schatting van de woning
De eenvoudigste manier is om zelf een rekenmachine nemen en op Immoweb gaan kijken wat vergelijkbare panden zouden moeten opbrengen. Hou je gewoon aan de formule van prijs per m² x aantal m² als basis & je zit normaal gezien niet té ver af de realistische schatting.
Ben je iets meer thuis in statistiek – neem dan zeker eens een kijkje bij Statbel. Dat is een organisatie die de Open Data van de Vlaamse en Belgische overheid met betrekking tot o.a. de verkoopprijzen van verschillende soorten panden ter beschikking stelt.
https://statbel.fgov.be/nl/themas/bouwen-wonen/vastgoedprijzen#figures
Hier ga je geen prijzen per m² vinden – maar wel de gemiddelde prijzen in jouw gemeente.

Documenten opvragen en verkoopsdossier opstellen
Alles wat je verplicht bent te doen, ziet er toch voor ieder huis hetzelfde uit. Steek er een beetje moeite in, zet die papierwinkel in gang en je komt met een dikke 400 – 500 euro toe voor alle nodige keuringen. (Dat die trouwens niet conform zijn, hoeft geen reden te zijn om niet te kunnen verkopen…)

Waar je wél extra wil spenderen is op foto’s en eventuele promo websites. De budgetten die je daarvoor moet uittrekken, wegen gewoonweg niet op tegen de eventuele meerwaarde die het voor jouw huis kan zijn – àls je tenminste die prijs correct hebt ingeschat.

Bezichtigingen en mogelijke biedingen
Zorg ervoor dat jouw notaris alle info op papier heeft i.v.m. wat jullie zijn overeen gekomen en dan kunnen ze de puzzel perfect terug in orde zetten. Het is trouwens niet omdat een bod aanvaard is, dat het onderhandelen hoeft te stoppen. De prijs ligt misschien vast, maar de voorwaarden nog niet noodzakelijk… Zo kan het zijn dat je sneller moet betalen om de sleutel te krijgen, die ene muur die gemeenschappelijk staat met de buren nog even besproken moet worden of de vergunningen voor dat tuinkot nog nagekeken moeten worden. (Gewoonweg zeggen dat je iets koopt ‘in de staat dat het zich bevindt’ gaat misschien op voor de bouwkundige details, maar niet voor de papiermolen. Bouw overtredingen, niet vergunde structuren, etc. kunnen als opschortende voorwaarden staan & kan je als koper zelfs een schikking voor vragen…)
En geef achteraf dan gewoon alles aan jouw notaris. Let wel: jouw notaris.
Want de notariskosten blijven hetzelfde, of je er nu 1 of 2 notarissen op zet.
Dus dan kan je maar beter iemand hebben die het behandelt vanuit jouw kant, in plaats van enkel maar het dossier zo snel mogelijk vooruit te willen laten gaan.

All in all, als je de handen een klein beetje uit de mouwen steekt, bespaar je al snel zo’n 7.500 tot 10.000 euro in onnodige kosten op een huis van 250.000 euro. Toch best de moeite, niet?

(Ben je nog altijd niet overtuigd over de meerwaarde van het gewoon zelf te doen? Kijk dan gerust even op https://www.mitpressjournals.org/doi/abs/10.1162/rest.90.4.599 voor een vaak geciteerde paper van Levitt en Syverson – zij tonen, weliswaar in Amerika, aan dat makelaars hun huis gewoon zelf verkopen, aan 3,7% boven de gemiddelde marktprijs en 9,5 dagen langer op de markt laten staan. 

Real estate agents have an incentive to convince clients to sell their houses too cheaply and too quickly.2

Omgerekend verschilt dat met nog eens 3% kosten om het huis te verkopen dus bijna 7% met de waarde die de gemiddelde huiseigenaar dan op z’n rekening krijgt… Je zou bijna denken dat ‘De makelaar, jouw vriend’ toch niet zo kort bij de waarheid zit.)

 

Bronnen

  1. ABEX index |, ABEX index, https://www.abex.be/nl/indexen-tijdschriften/index-abex/
  2. Market Distortions When Agents Are Better Informed: The Value of Information in Real Estate Transactions | The Review of Economics and Statistics | MIT Press Journals, Market Distortions When Agents Are Better Informed: The Value of Information in Real Estate Transactions, https://www.mitpressjournals.org/doi/abs/10.1162/rest.90.4.599